Mesurage superficie Carrez : pour sécuriser votre transaction, mieux vaut le refaire ! - 30/11/2022

La vente d’un lot de copropriété en Seine-Maritime et partout en France oblige le vendeur à indiquer sur la promesse et l’acte de vente et plus globalement sur tous les documents de la vente, et même l’annonce immobilière, la superficie privative du bien, une surface dont les règles applicables pour le métrage sont réglementées et parfois même évolutives… C’est ce dont le vendeur d’un appartement a pu se rendre compte en s’exonérant de la réalisation d’un nouveau mesurage pour la vente de son bien en 2017. En effet, il a eu la fâcheuse surprise d’apprendre que l’attestation de mesurage loi Carrez qu’il avait transmise aux acquéreurs, réalisée en 2006 par un diagnostiqueur immobilier mandaté par l’ancien propriétaire, n’était plus exacte. Pourtant, depuis son achat, il n’avait pas engagé de travaux qui auraient pu changer la surface privative de son bien. Toutefois, les règles de calcul avaient changé.

Mesurage loi Carrez erroné : la présence d’une loggia dans l’appartement a tout fait basculer

Jamais le vendeur n’aurait pensé que le mesurage loi Carrez transmis aux acquéreurs de son bien en 2017 et qui indiquait 45,02 m2 n’était plus valide. C’est pourtant ce que les acquéreurs ont pu découvrir après l’achat du bien en commandant un nouveau mesurage auprès d’un diagnostiqueur immobilier. La superficie privative calculée par cet expert était désormais de 41,38 m2, soit plus de 1/20^e inférieure à la superficie privative sur laquelle s’était conclue la vente, une différence qui s’explique par une évolution de la jurisprudence, à la suite d’une décision par la Cour de cassation en 2015, concernant la prise en compte des loggias dans le calcul de la superficie privative. Il en résulte que la loggia de l’appartement concerné ne devait plus être comprise dans le calcul de la superficie privative en 2017 car elle ne répondait plus aux critères de fermeture et d’habitabilité requis depuis 2015. Le vendeur a donc été condamné pour avoir surestimé la superficie privative du bien, et ce, par le tribunal de grande instance en 2019 et à nouveau par la cour d’appel en octobre 2022 dernier. Il doit donc verser près de 18 500 € aux acheteurs, soit près de 17 000 € au titre de la restitution proportionnelle du prix de vente et 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vente avec un mesurage Carrez ancien et inexact : le notaire irréprochable dans cette affaire

Bien que le vendeur ait reproché au notaire qui avait rédigé le compromis de vente d’avoir manqué à son devoir de conseil, compte tenu qu’il n’avait pas vu que le règlement de copropriété indiquait une superficie privative autre, ni le tribunal de grande instance, ni la cour d’appel n’ont retenu la responsabilité de l’officier ministériel. Bien au contraire, le notaire avait respecté toutes ses obligations au regard de son devoir d’information et de conseil. Il avait alerté plusieurs fois le vendeur sur la nécessité de refaire le mesurage à chaque vente et d’autant plus en présence d’un certificat Carrez trop ancien. Persuadé qu’il était protégé du fait qu’aucune modification n’avait été faite au sein du bien depuis qu’il l’avait acquis, le vendeur n’a rien voulu savoir et il en a payé le prix : à sa condamnation s’ajoute aussi l’obligation de verser 1 500 € au notaire au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.