État d’amiante : La Cour d’appel de Douai souligne les bonnes pratiques de ce diagnostic - 29/09/2023

L’état d’amiante ou diagnostic amiante avant-vente est un diagnostic immobilier très exigeant qu’il est obligatoire de faire réaliser lorsque le bien mis en vente dispose d’un permis de construire antérieur à juillet 1997. Il consiste à détecter, caractériser et localiser précisément les matériaux et produits contenant de l’amiante (MPCA) visibles, soit les MPCA des listes A et B figurant au sein du Code de la santé publique. L’état d’amiante est réalisé au travers d’un examen visuel et peut aussi comporter des réserves, émises lorsque certaines parties du bien concernées par l’investigation ne sont pas accessibles.

Toutefois, peut-on dire qu’un simple examen visuel et des réserves générales relatives à l’inaccessibilité caractérisent l’état d’amiante ? L’état d’amiante est plus que cela, sans pour autant atteindre les niveaux de recherche exigés pour les repérages amiante avant travaux (RAAT) ou avant démolition (RAAD). Un arrêt prononcé le 14 septembre 2023 par la cour d’appel de Douai rappelle les atouts essentiels du diagnostic amiante avant-vente.

Diagnostic amiante avant-vente : le diagnostiqueur immobilier n’avait pas repéré les MPCA

Un diagnostiqueur immobilier certifié amiante réalise en 2016 l’état d’amiante de deux lots de copropriété et conclut à l’absence de MPCA, tout en émettant des réserves de caractère général concernant les parties du bien non accessibles. Or, il s’avère que deux ans après la vente, à l’occasion d’un repérage amiante avant travaux dans les lots concernés, des MPCA ont été détectés et certains appartenaient au programme et périmètre de repérage d’un diagnostic amiante avant-vente. Malgré les arguments produits par le diagnostiqueur immobilier concernant l’étendue de son programme de repérage et sa dispense de faire réaliser des démontages et sondages destructifs au cours d’une telle mission, la Cour d’appel de Douai a prononcé un arrêt de condamnation à son encontre le 14 septembre 2023, confirmant ainsi le jugement de première instance.

L’état d’amiante exige un examen visuel approfondi et des réserves particularisées et explicites

Le 14 septembre 2023, la Cour d’appel de Douai a estimé que les MPCA auraient pu être détectés sans avoir recours à des sondages destructifs, et ce, en procédant à une « recherche systématique et approfondie » de l’ensemble des matériaux pouvant contenir de l’amiante, puisque telle est la mission d’un opérateur d’état d’amiante. De plus, le rapport du diagnostiqueur a été qualifié de « laconique », parce que, de toute évidence, il s’était contenté d’un simple examen visuel sans « mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission ».

Qui plus est, il avait émis des réserves types, « insuffisamment circonstanciées et précises », qui ne témoignaient pas de « son devoir d’information et de conseil à l’égard de son client ». Or, toutes les réserves émises lors d’un diagnostic amiante avant-vente doivent être utiles et nécessaires pour alerter le destinataire du rapport, en l’occurrence l’acquéreur du bien. Par conséquent, même si l’amiante non repéré ne présentait pas de risque sanitaire pour les occupants du bien, le diagnostiqueur immobilier et son assureur ont été condamnés à verser la somme de 25 000 euros au titre des travaux de retrait d’amiante.

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